À Reims, un mauvais DPE ne fait pas forcément fuir les acheteurs. Mais mal présenté, il peut devenir leur meilleur argument pour négocier.
Le DPE : un critère devenu central dans une vente immobilière
Pendant longtemps, les acheteurs regardaient d’abord l’emplacement, la surface, l’étage, la luminosité ou le prix.
Aujourd’hui, un autre critère pèse très lourd dans la décision : le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique informe l’acquéreur sur la performance énergétique et climatique du logement. Il fait partie des documents importants à remettre dans le cadre d’une vente, car il permet d’évaluer la consommation du bien et d’identifier des pistes de travaux.
À Reims, le sujet concerne de nombreux logements anciens. On le retrouve dans le centre-ville, autour de Boulingrin, à Saint-Remi, Clairmarais, Jean-Jaurès, Cernay, Courlancy, avenue de Laon, rue de Vesle, rue de Mars, boulevard Lundy ou encore dans certains immeubles de la reconstruction.
Un mauvais DPE n’empêche pas forcément de vendre. Mais il oblige à vendre avec méthode.
C’est toute la nuance.
Qu’appelle-t-on un mauvais DPE ?
Quand on parle de mauvais DPE, on pense généralement aux logements classés E, F ou G.
Les classes F et G sont les plus sensibles, car elles renvoient à l’image des passoires énergétiques. Pour un acheteur, cela signifie souvent plus de prudence, plus de questions et parfois une volonté de négocier fortement.
Ce qui inquiète le plus, ce n’est pas seulement la lettre affichée sur le diagnostic. C’est ce qu’elle suggère :
- des factures d’énergie plus élevées
- des travaux à prévoir
- un confort thermique parfois insuffisant
- une revente potentiellement plus difficile
- une location plus encadrée pour les investisseurs
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location pour les nouveaux baux en France métropolitaine, car ils sont considérés comme non décents. Les logements classés F sont concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.
Pour un acheteur occupant, le sujet concerne surtout le confort et le budget travaux.
Pour un investisseur, il touche directement la capacité à louer dans la durée.
C’est pour cela qu’un mauvais DPE change la perception du bien.
Ce qui change en 2026 pour certains logements
L’année 2026 apporte un point important à vérifier avant de vendre.
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE intègre une nouvelle valeur du facteur de conversion de l’électricité. L’arrêté du 13 août 2025 a modifié ce facteur, qui passe de 2,3 à 1,9 dans les diagnostics et audits énergétiques.
Concrètement, certains logements chauffés à l’électricité peuvent voir leur étiquette évoluer sans travaux, selon les données déjà présentes dans leur DPE.
Avant de lancer une vente en 2026, il faut donc vérifier si le diagnostic peut être actualisé ou accompagné d’une attestation officielle.
Ce point peut sembler technique, mais il est très important.
Un appartement qui passe de F à E ne se présente pas de la même manière.
Un bien qui reste classé F, mais dont les travaux sont clairement identifiés, ne se défend pas comme un bien où rien n’a été préparé.
Dans un marché où les acheteurs comparent beaucoup, ce type de détail peut changer la dynamique d’une vente.
Pourquoi un mauvais DPE fait autant négocier
Un mauvais DPE crée rarement une seule objection.
Il ouvre plusieurs sujets à la fois : le coût des travaux, le confort, la consommation, la revente, la location, parfois même le financement.
À Reims, c’est particulièrement visible sur les appartements anciens avec du cachet. Un bien rue Chanzy, rue de Vesle, rue du Barbâtre, rue de Mars ou boulevard Lundy peut provoquer un vrai coup de cœur grâce à ses volumes, son parquet ou son emplacement. Mais si le DPE annonce F ou G, l’acheteur change immédiatement de posture.
Il ne se demande plus seulement :
“Est-ce que ce bien me plaît ?”
Il se demande aussi :
“Combien cela va me coûter après l’achat ?”
Et c’est souvent à ce moment-là que la négociation démarre.
Le problème n’est donc pas uniquement la lettre du DPE. Le vrai problème, c’est l’incertitude.
Plus l’acheteur manque d’informations, plus il applique une marge de sécurité. Et cette marge de sécurité se transforme souvent en baisse de prix demandée.
Faut-il forcément baisser le prix ?
Pas forcément.
C’est l’un des points les plus importants.
Un mauvais DPE peut justifier un ajustement, mais il ne doit pas automatiquement conduire à brader le bien.
Tout dépend du contexte. Un appartement énergivore mais très bien placé à Boulingrin, Saint-Remi, Clairmarais ou en centre-ville peut rester attractif si le prix est cohérent et si les travaux sont compréhensibles. À l’inverse, un bien mal situé, avec un mauvais DPE et de gros travaux non chiffrés, aura beaucoup plus de mal à se défendre.
Ce qui compte, c’est l’équilibre entre :
- l’emplacement
- l’état général
- le niveau du DPE
- le montant probable des travaux
- la demande sur le secteur
- la concurrence active
- le profil des acheteurs
Le sujet n’est pas simplement de baisser le prix. Le sujet est de rendre le prix défendable.
Un prix défendable, c’est un prix que l’on peut expliquer.
Un prix que l’on peut justifier.
Un prix qui tient compte du défaut sans effacer les qualités du bien.
Les biens les plus concernés à Reims
À Reims, les mauvais DPE concernent souvent des biens anciens, parfois pleins de charme, mais pas toujours adaptés aux attentes énergétiques actuelles.
On retrouve régulièrement ce sujet dans les immeubles anciens du centre-ville, à Boulingrin, Saint-Remi, Barbâtre, Jean-Jaurès, Cernay, Courlancy, Clairmarais ou avenue de Laon.
Les situations les plus fréquentes sont assez classiques : simple vitrage ancien, chauffage électrique peu performant, ventilation insuffisante, isolation limitée, dernier étage mal isolé, maison ancienne avec murs peu performants ou copropriété où les travaux collectifs sont difficiles à voter.
Mais tous les mauvais DPE ne se ressemblent pas.
Un DPE faible peut venir d’un problème lourd, comme une isolation globale inexistante.
Il peut aussi venir d’éléments plus simples à améliorer : radiateurs anciens, ballon d’eau chaude énergivore, absence de thermostats, ventilation faible ou combles mal isolés.
C’est pourquoi il faut lire le diagnostic en détail, et ne pas seulement retenir la lettre.
Comment préparer une vente avec un mauvais DPE
La première étape consiste à comprendre précisément ce que dit le diagnostic.
Il faut regarder la classe énergétique, la classe climat, le mode de chauffage, les consommations estimées, les recommandations de travaux et les hypothèses retenues.
Ensuite, il faut vérifier si le bien est concerné par les évolutions de calcul applicables en 2026, notamment en cas de chauffage électrique. Cette vérification peut éviter de présenter un bien avec une étiquette moins favorable que celle qui pourrait être officiellement actualisée.
Puis vient le sujet des travaux.
Il n’est pas toujours nécessaire de tout réaliser avant la vente. En revanche, il est souvent utile de chiffrer les solutions possibles. Un acheteur sera beaucoup plus rassuré s’il comprend rapidement ce qui peut être amélioré et à quel ordre de prix.
Quelques éléments peuvent être utiles à préparer avant la mise en vente :
- un devis pour les travaux les plus évidents
- une estimation du gain énergétique possible
- une explication claire des recommandations du DPE
- une distinction entre travaux privatifs et travaux de copropriété
- une présentation du potentiel du bien après amélioration
Cette préparation change beaucoup la visite.
Au lieu de laisser l’acheteur imaginer le pire, on lui donne un cadre.
Faut-il faire les travaux avant de vendre ?
La réponse dépend du bien, du budget et du marché.
Parfois, quelques actions simples peuvent améliorer la perception du logement : améliorer la ventilation, remplacer un ancien ballon d’eau chaude, revoir certains radiateurs, poser des thermostats, isoler des combles accessibles ou corriger un défaut visible.
Dans d’autres cas, les travaux sont trop lourds, trop longs ou trop coûteux avant la vente. C’est souvent le cas lorsqu’ils dépendent de la copropriété, de la façade, de la toiture ou d’une isolation globale difficile à mettre en œuvre.
Avant d’engager des dépenses, il faut comparer :
- le coût réel des travaux
- le gain possible sur le DPE
- l’impact sur le prix de vente
- le délai supplémentaire avant commercialisation
- la facilité de réalisation
- la cible acheteur
Tous les travaux ne se récupèrent pas dans le prix de vente.
C’est pour cela qu’il faut arbitrer intelligemment. Parfois, mieux vaut vendre avec un prix cohérent et un dossier clair plutôt que de réaliser des travaux coûteux qui ne seront pas totalement valorisés.
Le cas particulier des investisseurs
Pour un investisseur, le DPE est un sujet majeur.
Un acquéreur qui achète pour louer regarde immédiatement la réglementation, la rentabilité après travaux et la capacité à relouer le logement dans le temps.
Un logement classé G représente une difficulté immédiate pour la mise en location avec un nouveau bail. Un logement classé F reste louable en 2026, mais l’échéance de 2028 oblige déjà à intégrer les travaux dans le calcul.
Un investisseur sérieux va donc raisonner différemment d’un acquéreur occupant.
Il va regarder :
- le prix d’achat après négociation
- le coût des travaux
- le futur loyer possible
- la durée d’immobilisation
- la fiscalité
- la vacance locative
- la valeur après rénovation
Un bien énergivore peut rester intéressant, mais uniquement si l’ensemble de l’opération tient debout.
Le danger, pour un vendeur, serait de nier le problème.
Le bon réflexe, au contraire, est de le cadrer.
Le cas des copropriétés anciennes
Dans un appartement ancien, le vendeur ne maîtrise pas toujours tout.
Certaines améliorations relèvent du logement lui-même : chauffage individuel, ventilation, ballon d’eau chaude, isolation intérieure, menuiseries selon les règles de copropriété.
D’autres dépendent de décisions collectives : toiture, façade, chauffage collectif, isolation extérieure, ventilation commune ou parties communes.
C’est pourquoi les documents de copropriété sont importants.
Un acquéreur voudra savoir si des travaux sont envisagés, si la copropriété est saine, si des décisions ont déjà été votées, ou si des améliorations énergétiques sont à l’étude.
Depuis 2026, le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés d’au maximum 50 lots, après les grandes copropriétés et les copropriétés intermédiaires les années précédentes, selon le calendrier présenté par le ministère de la Transition écologique.
Ce point peut devenir un élément important dans la lecture d’un immeuble ancien à Reims.
Les erreurs à éviter
Avec un mauvais DPE, l’erreur principale est de lancer la vente comme si le sujet n’existait pas.
Les acheteurs le verront.
Les investisseurs le calculeront.
Les banques pourront le regarder.
Les notaires l’intégreront au dossier.
Il vaut mieux anticiper que subir.
Les erreurs les plus fréquentes sont :
- cacher ou minimiser le problème
- fixer un prix comme si le DPE était bon
- publier sans avoir lu le diagnostic en détail
- ne pas vérifier l’impact de la réforme 2026
- ne pas préparer de scénario travaux
- attendre les objections au lieu de les traiter en amont
- accepter une forte négociation faute d’arguments
Un mauvais DPE n’est pas forcément bloquant.
Un mauvais DPE non préparé, lui, peut vraiment fragiliser la vente.
La méthode Arundo pour vendre avec un mauvais DPE
Chez Arundo Immobilier, nous abordons ce type de vente avec une méthode simple : comprendre, expliquer, positionner.
Nous analysons d’abord le diagnostic, le type de bien, le quartier, la rue, les travaux possibles et la concurrence active. Ensuite, nous définissons un prix qui tient compte du DPE sans effacer les autres qualités du logement.
Enfin, nous préparons le discours de vente.
L’objectif est de pouvoir répondre clairement aux questions des acheteurs :
- pourquoi le DPE est faible
- ce qui peut être amélioré
- quels travaux sont prioritaires
- ce qui dépend du logement
- ce qui dépend de la copropriété
- pourquoi le prix reste cohérent
Un bien avec un mauvais DPE peut se vendre correctement si la stratégie est claire dès le départ.
Conclusion et accompagnement
Vendre un bien avec un mauvais DPE à Reims reste tout à fait possible en 2026.
Mais ce n’est plus une vente que l’on peut improviser.
Le DPE influence la perception du bien, la négociation, la location, le financement et parfois la revente. Il doit donc être intégré dès le départ dans la stratégie.
Avec un prix cohérent, une analyse claire, des travaux chiffrés si nécessaire et une présentation transparente, un bien classé E, F ou G peut trouver son acheteur sans être bradé.
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